Продажба на имот с няколко собственици – какво трябва да знаете?

Продажбата на имот с няколко собственици може да бъде по-сложна от стандартната сделка. Това важи особено за наследствени къщи, апартаменти, парцели и други имоти, които през годините са преминали във владение на няколко наследници или съсобственици. В някои случаи всички собственици живеят в един и същи град и лесно могат да координират действията си. В други обаче един собственик може да е в София, друг в Самоков, а трети да живее в чужбина. Тогава дори намирането на купувач да не е проблем, организацията на самата продажба може да изисква повече време. Затова при продажба на имот в Самоков, Боровец, Банско и районите близо до София, е важно още в началото да се изяснят собствеността, документите и участието на всички собственици.

Първо трябва да се изясни кой е собственик на имота

Преди да бъде обявен един имот за продажба, е важно да се провери документът за собственост и да се установи кои лица имат права върху него. При наследствен имот например собствеността може да е преминала към няколко наследници. В такъв случай трябва да се изясни кои са те и какви идеални части притежава всеки. Това е особено важно при по-стари къщи и парцели, когато през годините са настъпвали наследявания, дарения, делби или други промени в собствеността. Понякога собствениците знаят кой притежава имота, но не са запознати с всички документи, свързани с него. В други случаи старите документи и актуалните данни за имота могат да се различават и да е необходимо допълнително изясняване. Затова първата стъпка при продажба на имот с няколко собственици е да се установи кой има права върху имота и на какво основание.

Съгласието между собствениците улеснява продажбата

Когато целият имот се продава, предварителното изясняване на позицията на всички собственици е от съществено значение. Още преди публикуването на обявата е добре да е ясно:

• кои са всички собственици;
• какви идеални части притежава всеки;
• съгласни ли са с продажбата;
• каква цена очакват;
• кой ще комуникира с агенцията;
• има ли собственик, който ще трябва да бъде представляван от пълномощник.

Така се избягва една от неприятните ситуации при продажба на съсобствен имот – купувачът да бъде намерен, да има договорена цена, но сделката да се забави, защото между собствениците не е постигнато необходимото съгласие или някой от тях не е подготвен за участие. Когато още в началото има ясна комуникация между всички съсобственици, целият процес обикновено протича по-организирано.

Наследственият имот изисква по-внимателна подготовка

Наследствените имоти са сред най-честите случаи, при които един имот се оказва собственост на няколко души. Например къща в Самоков или в близко село може да е наследена от няколко наследници. Един може да живее в София, друг в Самоков, а трети да е в чужбина. Всички те могат да имат права върху имота, но организацията на продажбата да бъде различна. При такива имоти е важно още в началото да се прегледат документите и да се установи как е придобита собствеността. Особено внимание е необходимо при по-стари наследствени имоти, при които са минали няколко поколения. Възможно е да има повече наследници, стари документи или промени в собствеността, които трябва да бъдат изяснени преди започването на продажбата. При необходимост от удостоверение за имот Агенцията по вписванията посочва, че то отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията за тежести и права към момента на изготвянето му. Колкото по-рано бъдат установени евентуалните въпроси около собствеността, толкова по-малък е рискът те да забавят сделката след намирането на купувач.

Продажбата на целия имот е различна от продажбата на идеална част

При съсобственост е важно да се прави разлика между продажба на целия имот и продажба само на идеална част. Ако всички съсобственици са съгласни да продадат целия имот, продажбата се организира като обща сделка с участието на лицата, които имат права върху него. Когато обаче един съсобственик иска да продаде само своята идеална част на трето лице, се прилагат специални правила. Чл. 33 от Закона за собствеността предвижда съсобственикът първо да предложи своята част на останалите съсобственици при същите условия и да представи пред нотариуса писмени доказателства за това. Това е важна разлика, която собствениците трябва да имат предвид още преди да започнат да търсят купувач. Затова при продажба само на идеална част е препоръчително конкретната ситуация да бъде предварително обсъдена с нотариус или адвокат, за да бъдат спазени приложимите законови изисквания.

Заяви онлайн оценка

Ако собственик живее в чужбина, продажбата трябва да се организира предварително

Не е необичайно един от собствениците на имот в България да живее в друга държава. Това не означава, че продажбата е невъзможна, но изисква по-добра предварителна организация. Ако собственикът няма да присъства лично, трябва своевременно да се уточни по какъв начин ще участва в сделката. В определени случаи това може да стане чрез пълномощник. Законът за задълженията и договорите предвижда, че когато за договора се изисква особена форма, упълномощаването трябва да бъде в същата форма; при договор, който се сключва в нотариална форма, законът предвижда писмено пълномощно с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно. Точният начин на оформяне на документите трябва да бъде съобразен с конкретната сделка и предварително съгласуван с нотариуса. Затова, ако някой от собствениците живее извън България, е добре това да бъде съобщено още при започване на продажбата, а не непосредствено преди сделката.

Проверете документите преди да намерите купувач

Една от най-честите причини за забавяне на сделка е недостатъчната предварителна подготовка на документите. В зависимост от конкретния имот и начина на придобиване могат да бъдат необходими различни документи – например документ за собственост, удостоверение за наследници, актуална схема или скица, данъчна оценка и други документи според случая. Агенцията по вписванията посочва, че при издаване на удостоверение за имот се отразяват вписванията, отбелязванията и заличаванията, свързани с тежести и права върху имота към момента на издаването. Това е още една причина документите да бъдат прегледани предварително, вместо проблем да бъде установен едва след като вече има конкретен купувач. При наследствени къщи, парцели и по-стари имоти тази подготовка може да бъде особено важна.

Добрата комуникация между собствениците спестява време

Дори когато всички съсобственици са съгласни с продажбата, между тях могат да възникнат различия относно цената, срока или начина на комуникация с потенциалните купувачи. Затова още в началото е полезно да бъдат уточнени няколко основни въпроса:

• на каква цена ще бъде предложен имотът;
• кой ще комуникира с агенцията;
• кой ще осигурява достъп за огледи;
• как ще се обсъждат получените оферти;
• как ще бъде организирана комуникацията между всички собственици.

Това е особено важно, когато имотът се намира в един град, а собствениците живеят на различни места. Например при продажба на къща в Самоков или района, апартамент в Боровец или Банско или наследствен имот в Разлог може да се наложи комуникация с няколко собственици, които не могат да се срещат физически всеки ден. Когато ролите и основните условия са уточнени предварително, комуникацията с потенциалните купувачи става много по-лесна.

Правилната агенция може да помогне с организацията на продажбата

При имот с няколко собственици ролята на агенцията не се изчерпва с публикуването на обява. Добрата организация започва с изясняване на информацията за имота и начина, по който ще бъде представен на пазара. След това следват рекламата, комуникацията с потенциални купувачи, организирането на огледи и координацията на следващите стъпки при реален интерес. Когато един собственик е в Самоков, друг в София, а трети живее в чужбина, ясната комуникация между всички страни може значително да улесни процеса. За продавача е важно също да знае към кого да се обърне при въпроси за документите, огледите, получените оферти и подготовката на сделката. При самата сделка нотариусът и останалите ангажирани специалисти извършват действията, които са от тяхната компетентност.

Заключение

Продажбата на имот с няколко собственици не е задължително да бъде сложна, но изисква добра предварителна подготовка, ясна комуникация и проверени документи. Най-важното е още в началото да се установи кой притежава имота, какви са правата на отделните собственици и как ще бъде организирано тяхното участие в продажбата. При наследствени имоти е особено важно документите да бъдат прегледани предварително, защото именно при тях собствеността често има по-сложна история. Независимо дали става дума за апартамент в Банско или Боровец, къща в Самоков или в районите близо до София, добрата организация още от началото може да направи продажбата по-предвидима и да предотврати ненужно забавяне.

Ако притежавате имот с няколко собственици и обмисляте продажба, SkiPropertyBG може да ви помогне с подготовката на имота за пазара, представянето му пред потенциални купувачи и координацията на процеса до сделката.

Обяви имот при нас